3角/平米的管理费
河北区春柳公寓小区是一个建成20年的老小区,有21个楼门,326户居民。没有物业公司管理,小区却环境整洁,见不到一个垃圾桶,私家车有序停放。每户居民每月只要交3角钱/平米的管理费,而且14年不涨。
和不少老小区一样,这里曾是垃圾清运难、小区无绿化、偷盗频发的“失管”社区。面对物业退出、管理费难收、车位无法满足、公共设施维修难等社区普遍会遇到的问题,春柳公寓是怎样变成今天这个模样的呢?
“一楼到六楼都被偷了”
春柳公寓是2003年建成的商品房小区,先后更换过多个物业公司,因为小区体量小,难盈利,物业公司纷纷退出。2008年6月,最后一个物业公司撤出小区后,小区一度出陷入“失管”中。
“一晚上从一楼到六楼都被偷了,自行车、电动车被盗那就不稀奇了。”居民任慧传仍记得当时小区的混乱状况。
“小区里没有路灯,地面坑坑洼洼”居民师淑英提起原先的路面仍心有余悸,“白天老太太老爷子都能时常被绊一跤。”
“没有物业垃圾没人清运呀。”居民段瑞珊说,“开始居委会就一家收五块钱一个月,管垃圾清运,但没人扫地啊,环境真的脏乱差。”
面对层出不穷的问题和居民们的不满,2009年小区所属的乾华园社区党委决定小区实行居民自治。经过逐户多轮征求意见,经过法定程序成立了以党员为主体的业主委员会,选出了魏钧梅、叶如桐等责任心强、热心参与小区管理的带头人,同时成立了春柳公寓业委会党支部。
▲小区制定了制定了《春柳公寓自治公约》2009年1月1日,业委会正式成立,他们面临的问题是——账上没钱!
“物业公司收完了钱下半年跑了,一分钱没有留下。”业委会党支部书记魏钧梅说,“我们再收钱就收不来了,人家居民也怕我们也跑了啊。”
刚从红桥区大胡同街道退休的魏钧梅对于群众工作有一定的经验,为了尽快打开局面,业委会向小区业主承诺:自愿为小区自治服务,不收取任何报酬。同时,把各类资金收支情况建立台账,定期张榜公布,做到透明公开,接受居民监督。
在核算了各种成本支出后,业委会决定将居民的自治管理费定为每户每月3角/平米,比以前的物业低了2角。电梯楼住户自治管理费定为每月6角/平米,是以前的一半。但即便费用低了,居民的顾虑仍没有消除,“你凭什么收费?你收费合理吗?你们有收费权利吗?”面对大家一连串的质疑,业委会的几位成员抽空就往居民家里跑,拿着细则挨家挨户做工作,终于有六、七成居民交了费。
终于有了小区的模样
初期收上来的钱仅够支付保安和保洁的费用。
“当时我们小区连门都没有,你得把‘春柳公寓’几个字体现出来吧。”魏钧梅回忆说。
修大门的钱从哪来啊?几经犹豫,业委会决定通过居民自筹的方式筹集些资金。魏钧梅皱着眉头说:“要说这个可是艰难了!此前收管理费都不是那么痛快,之前也没有让居民自愿捐钱建设小区的先例,我们真的怕居民拒绝我们。尝试着贴出来通知,看看居民们能不能自愿的、主动捐出一点,多少钱都行,30也行、20也行、10块也行、5块、5毛都行。”
在业委会成员和楼长们、热心群众的带动下,没想到这次筹钱还相当的顺利。“大家平时看我们都在忙乎着,也都抱着想让小区好起来的决心,一周多的时间,集资3000多元,我们用了2000多弄好了大门。”
▲账目公示图
有了大门,小区也终于有了小区的模样。坑洼不平的小区路面、随意乱停的私家车也让居民们“堵心”。
有了建大门的经验,业委会通过整体维修费用的估算,决定让当时每一户拥有私家车且把车停入小区的居民交200元钱,用于小区整体的路面维修。
魏钧梅说:“这事一说大家基本上都乐意,极少数的不理解,我们就再做工作。100辆车,每户200元,就是不少的资金,这些钱先用于地面改造,车位管理、划线。等后来我们逐步积攒了些钱,我们又把这些钱通过管理费的形式退给人家了。”
魏钧梅拿出一个厚厚的本子,上面密密麻麻的记录着小区今年以来的每一笔收支。这样的账本自从小区居民自治以来每年都有一个。
账目路修好了,车位怎么办?
“起初,小区里车位多、车少,有需求就可以给车位,一个月60元管理费。随着车越来越多,业委会只能在不影响其他居民生活和出行的位置,尽可能找车位、画线,最后也饱和了。院里一共停了120辆车。”业委会副主任叶如桐说。
小区里所有能“开发”的边边角角都停满了车,但来找业委会要求停车的人仍旧络绎不绝。“现在外面还得有百十辆车进不来,但实在没有地方了。”叶如桐边说边从抽屉里拿出登记得满满车牌号的本子,“这些都是有停车需求的,我们2009年就开始按照需求和买车的顺序陆续登记,如果有空出来的车位我们就按照顺序让大家进来停车,如果家里有一辆车已经停在院子里了,我们原则上就不给登记了,得先顾着让在院里没有车位的。”
其中有一次,一户有车位的居民卖房搬走了,车位就留给了买房的新住户,引起了其它排队居民的不满。叶如桐说:“居民和我们反映,这样不太合理,因为车位不是私产,只有使用权。后来我们就要求卖房的业主交回车位,新住户有需求也要登记排队。”
公开透明的排序,居民们都知道自己的顺序,互相监督。但在在这个过程中,也出现过一些小摩擦。
“我们是后买房搬进来的,2009年登记了车牌号。”因为没有车位,居民田申一直将车辆停在小区外,期间几次找到了业委会。田申说:“这么多年没有排到难免有些着急,我就观察有的车位经常没有车停,担心有‘暗箱操作’,或者是不是有没放出来的车位,就去找了几次。”叶如桐将居民提出异议的几个车位逐一进行了解答,并提供了相应的租用凭证和停车凭证,打消了大家的疑虑。
田申说,“当时看了登记表,我排在第二个,之后我就会特别留意小区里有没有多的车呀,的确没有发现有‘卡个儿’的。”2019年小区房屋交易较多,田申和几位居民终于轮到了车位。
“虽然等了10年,但规则是公平的,我们也很认可。”田申说。
车位及明细
居民的两个选择
小区环境的变化逐渐得到了居民的认可,但是作为20年房龄的商品房,各种问题还是时有发生。前不久持续性降水后,5号楼2门的屋檐出现了局部的脱落,需要紧急排险维修,但资金从哪来让业委会为难了。
“当时跑了区住建委等部门四次,说我们不能使用房屋维修基金。”叶如桐说,“这个小区有20多户居民起初就没有向开发商交过房屋维修基金,当年不是强制缴纳的,开发商也找不到了,如果我们要使用维修基金修楼就要全员都缴纳。”
眼看房檐还有脱落的危险,排险维修迫在眉睫,如果此时再让欠缴居民逐一补交再启用维修基金,时间不能保障。“如果在这期间再出现房檐脱落砸到人那后果不堪设想。”叶如桐说。
当天,业委会和楼长挨家挨户征求建议。“这个钱应该是楼栋的居民出,但缴纳过‘大维’的居民人家不想出这笔钱,我们就和他们做工作,保障大家的安全刻不容缓。”
当全楼居民都同意了均摊维修费用的办法后,谁来修?该多少钱?这些问题又出现了,业委会给了居民们两个选择。叶如桐说:“我们业委会谈的是整个费用是2300,包括车、人工和料钱,但如果居民自己能找到维修资源也行。”
居民刘先生说:“起初大家伙看看是不是还能找点更便宜的呀,比如谁家有车?谁家有料的能拼凑拼凑,能省一点是一点。但大家找完人发现这价钱下不来,不算人工都得2000多了,业委会的主任们这么费心思去找去给我们谈,我们没有理由不配合,一家100多,完全可以接受的。”
维修施工
随后,一天时间,居民的钱就敛齐了,雨停施工,彻底消除了房檐会继续脱落的隐患。
▲施工后公示的收据张贴在楼道门上“百姓事百姓议”、“自己事自己管”,在居民自治中,业委会把网格划小、让骨干增多,每个楼门都有一名楼长,百姓有问题随时可以反应。4号楼1门的楼长李艳华是位退伍军人,2012年退休后搬到小区,恰巧当时的楼长欠缺,业委会主动找到她。
李艳华说:“业委会成员是不享有工资的,每天只有几十块钱的补助,他们真的就是凭借一腔热忱帮小区办事,大家都是同龄人,精神感动了我,自己也是党员,这个事得干。”业委会有通知楼长们可以快速通知下去,居民遇到问题楼长也可以第一时间反应到业委会进行解决。李艳华说“虽然我们没有物业,但处理问题的速度比有物业的小区还快,有一天楼道灯不亮了,当天很快就修好了。”
解决不了的事,还有后盾!
居民生活中遇到的问题,有的事业委会也没法儿解决。前不久小区老车棚积水问题就一度成为“老大难”。
老车棚与中山路菜市场共用一面墙,墙下的排水沟总出现污水外溢。“尤其一下雨,大伙趟水进车棚,挺脏挺臭的,修修补补好几次了。”业委会副主任叶如桐说,“今年上半年我们找维修队看了,整体修好需要2万8。和菜市协商了很多次,终于定好我们和菜市场一家拿一半资金。”
但业委会找到居民商量这件事时,却遭到了反对。“大多数人不同意,大家说明明是对方的责任导致污水渗漏,影响居民停车,为何要居民们出一半的钱?”双方僵持不下,业委会只得把这个问题反映给了管辖小区的乾华园社区居委会。
“6月初,我们接到业委会反映的问题,立即找到中山路菜市场,三方坐在一起讨论这件事。”乾华园社区党委书记王蕊说,“电动自行车在里面充电,里面有水存在安全隐患。但起初双方约定是各拿一半,现在要菜市场全部担负,一开始我们也有些难以开口。”
要一下子拿出2.8万来,菜市场管理方并没有同意。王蕊和社区干部们一趟趟地跑到菜市场,和管理者反复沟通。“我们把问题向菜市场的领导进行了罗列和反映,的确污水影响到居民的生活了,市场和小区一墙之隔,平时大家都共建共治、互帮互助。和人家晓之以理,动之以情。”经过四次协商,菜市场终于同意支付全部维修费用,由小区负责维修。
拿到资金后,业委会赶紧找来了施工队做防水、抹水泥、铺地砖,还安装了充电桩、烟雾感应喷淋装置和人脸识别自动开门系统,免去了一手推车一手开门的繁琐。
车棚前后对比
同时,社区也为春柳公寓积极争取街道和区政府的政策、资金支持,借助区级“美丽社区建设三年行动”,修缮小区公共区域,利用旧楼区长效管理补助资金,修缮小区花园等场地设施。
在街道、社区的帮助下,春柳公寓还搭建了业委会办公用房、完成了变压器外迁等工作。“我们动员整合多方资源力量,将社会资源导入小区治理。”河北区望海楼街党工委书记李强说,“业委会在他们能力之外的向社区两委反映,能够解决的马上就办了;涉及到需要街道出面的,我们来积极协调解决。”
小区一角前后对比
如今,14年过去了,春柳公寓的自治管理费没有涨过1分钱,收缴率100%。为了给居民们省钱,业委会在“开源”上动脑筋下功夫,利用公共区域投放广告、出租闲置的小区配套用房等方式来增加收益弥补小区运转经费。
早已满头白发的魏钧梅和腿脚有些不灵便的叶如桐都已经年过七旬,随着年龄的增加,有一件事也让他们越发的忧心。“业委会成员们随着年龄的增加,原先的11位成员已经变成了7位。我们希望可以有年轻的居民接棒,继续服务居民们,将我们的社区变得更好。”
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