7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”，至9月中，本轮房地产政策调整经历了四个阶段，“认房不认贷”政策在一二线城市逐步落地，“限购和限售”政策在部分二线城市放松或取消。
统计数据显示，7月以来，重点城市政策调整的数量增加，7月13次，8月23次，9月截至第三周已出台44次，房地产政策调整优化正在全面落地。
表1：7.24以来中央及地方购房政策优化情况一二线城市“量升价稳”
京沪市场转正
我们观察到，在政策实施后的三个周末，一二线城市二手房市场呈现“量升价稳”的局面。一线城市中京沪表现强于广深，二线城市中武汉、苏州、合肥、南京等城市表现突出。
市场表现积极，政策落地城市成交量普遍回升，一线城市增加近50%，二线城市增加近30%；成交价格止跌回稳，京沪房价回升约1%，其他城市房价跌幅收窄。换房客户积极入市，京沪新增挂牌量明显增加，市场盘源充沛利于换房客户达成交易。带看量稳步上升，换房客户挂牌后开始看房是主要的增量贡献，为后续成交量稳步回升的提供坚实基础。
表2：本轮政策落地后市场效果
市场信心提升，7月24日以来，代表交易信心的KMI指数稳步回升，一线城市KMI已站上50的荣枯线，最高达到65，其中京沪KMI已达到年初高位水平，显示市场交易需求旺盛，预计成交量继续回升。二线城市KMI整体已接近荣枯线，最新一周为49，其中苏州、合肥等城市已超过50，随着更多二线城市落实优化政策，预计二线城市也将进入扩张区间。
图1：市场交易信心KMI指数
“认房不认贷”政策有效解除刚需
和改善性需求的购房制约
客户需求调研显示，对于刚需客户，当前影响买房决策的主要因素是未来还贷压力，促使他们入市的主要原因是房贷利率下降，二线城市受惠比例达50%，三四线接近60%。对于改善性需求客户，当前影响买房决策的主要因素是房屋居住品质，首付比例下调有助于降低换房门槛，一线城市受惠比例达到55%，二线达到35%。
近期挂牌及卖房成交客户中，换房需求成为主流，占比较高，其中京沪超过80%，广深超过60%；二线城市中，杭州、成都、合肥和南京也超过50%。在近期看房及购房成交客户中，首置刚需客户占比约为40-50%，换房改善性客户达到50-60%。
“认房不认贷”政策对于释放刚需及改善性需求具有积极作用，改善性客户对房价预期的敏感度强于刚需客户，价格稳定能够促使换房客户积极入市，实现稳定市场的目标。
展望：政策提升市场信心
预计市场持续恢复
政策持续调整优化，购房窗口期出现，短期内市场修复有保障。房地产政策调整优化正在不断扩展和深化，限制性购房政策逐步解除，支持和鼓励合理住房需求的政策持续出台。
对于消费者来说，首付和还贷压力得到缓解，购房资格限制放松，购房窗口期出现。9月政策数量已超过22年5月创新高，随着更多城市的优化政策落地，将会有更多的消费者受惠，短期内市场成交量价修复得到有力保障。
图2：重点城市政策优化次数统计2022-2023客户置业信心改善，房价乐观比例提升，计划购房比例明显提高。客户置业信心调研数据显示，7月以来，随着政策逐步落地，客户预期明显改善。房价预期结果显示，一线城市客户房价预期较好，9月份房价乐观比例已超50%，二线及三四线城市房价整体预期仍然较为低迷。
购房计划结果显示，计划半年内购房客户比例在9月份出现明显回升，环比8月份增加30%，其中计划三个月内购房客户比例增加超过50%。客户置业信心出现积极信号，随着市场交易逐步稳定，观望客户也会择机入市，稳定局面得以持续。
图3：客户预期房价乐观比例
图4：计划半年内购房比例变化
二手房市场流通改善，新房市场风险将逐步解除，市场有望持续修复。22年起，国内二手房交易明显强于新房销售，新房市场的企业风险和项目风险尚未出清，销售不畅影响企业现金流。客户置业信心调研结果显示，23年起消费者购房优先选择已经从新房转向二手房，新房市场销售压力加剧。
在主要的一二线城市，二手房交易占全市场交易比例增长较快，在部分城市已经明显超过新房，这是城镇化率提高带来的必然结果。当前改善性需求占比超过60%，通过二手市场卖出旧房以获得购房资格和资金，并在新房市场购买住房的需求相当普遍。
调研显示，二手房市场对新房市场的销售贡献率，一线接近50%，二线城市接近25%。因此，一个流通性较好的二手房市场是新房市场化解风险乃至整个房地产市场恢复健康发展的重要支撑。
当前购房政策宽松，市场向好，客户置业信心和房企经营预期改善，建议政策上继续保持积极，巩固修复效果，形成二手房与新房两个市场平稳健康发展的良好局面。
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